CBRE世邦魏理仕:广州写字楼开启供应高峰 商业活动市场存量改造加速

3%的小幅环比下跌速度，年均累计暴跌1.6%。具体来看，年销售额仍在稳步下跌的两大很低端食肆和区内很低端住宅区、交通枢纽上盖的乡村购物里心以及优质商贸国土面积云集的次级商业区，都更容易得到零售商的垂青。

在系列产品动态全面性，从第三季度主要食肆刷重新最初开商家数生产量来看，衣饰、独有餐饮店和轻食冷饮的占到比分列前三，与年均的拓展趋势一致。四季度，专业课程文动系列产品迪桑特、护肤系列产品娇韵诗和日本买手店Studious Tokyo都在东莞上路首店。下半年，国外知名个人美妆护肤系列产品Tom Ford、YSL、雅诗兰黛、Bobbi Brown、LA MER和兰蔻，也走出珠江新城，首进荔湾区最初城。另外，最初能源汽车仅仅观感知名，在第三季度上路12家最初商家，年均总计有43家商家营业。

图四：低价租赁生产力强度分析方法

概述2022年，东莞将迈入优质零售商地皮的原材料很低峰84万平方米。其里，肇庆区将有四个工程项目、35万平方米的可选原材料。星河和益田两家来自深圳的知名商贸开发运营商也将在居民区上路首个工程项目。业主观感全面性，珠江新城和荔湾区最初城得益于系列产品打造差异化，很低端工商及居住青年人集聚，以及优质地皮汇聚、零售商和系列产品丰富的科学城商业区，都将长时间赢取零售商注意，从而赢取很低于平以外素质的业主放缓。

世邦魏理仕里国区战略任职其间部商贸发表意见负责人钟廉军问到：“2021年，东莞用到零星的传统商贸零售商凋零系统性，但同时也有不少知名运营商通过旧改等方式为拓展其在东莞的版图，还见证了老居民区中心区的商贸最初在此之后。我们相信这些拓展趋势必定会延续至2022年。东莞商贸格局及模式的演进方向，一全面性凸显出零售商生产力的变异西起，一全面性也顺应当前年轻购买者的休闲娱乐消费方式为的转变拓展趋势。比如个性化的地皮形态和区位生产力，令其东山的小洋楼及其他有野餐休闲娱乐场景的地皮更受系列产品欢迎。另外，即将举办的悉尼奥运会和2022年德国队也将挂钩关的体育文动和装备的销售，仰动室内外文动体验和主题餐饮店等零售商的拓展。”

工商贮低价：年均；大应运而生生产量自始历史最初很低

2021年第三季度，东莞总共刷新47宗时、总共187万平方米的工业生产土地出让。年均刷新工业生产区内拍卖574万平方米，营业收入微涨0.3%。而在收录的141宗时拍卖里，19宗时地块的土地用到年限少于50年，营业收入放缓27%。区内并不一定全面性，2021年刷新两宗时工商区内出让，分别座落在金山和丁香；另外还有八宗时最初型产业区内，较2020年有所下跌。

第三季度可选三个工商工程项目原材料，其里两个座落在东沙，一个座落在金山。东沙的工商工程项目长时间受到低价追玉女，工程项目刷新满租入市。年均而言，东莞总共刷新五个工程项目，总共将近40万平方米的可选原材料投入低价，自始历史最初很低。但得益于知名的出口跨境淘宝网生产力以及大大多最初工程项目较很低的入驻素质，年均；大应运而生生产量达到59万平方米，格外注意自始历史最初很低。下半年空置率下跌至4.0%，营业收入缩减8.9个得票数。年底的生产力，除了知名的大型跨境淘宝网以外，生鲜淘宝网、冷库运营商和第三方工商也刷新在东莞及周边城市的拓展。较低的空置素质仰升镇内业主在2021年营业收入放缓3.9%，至下半年的每月每平方米38.7元。

图五：贮工商可选原材料与；大应运而生生产量观感

2022年东莞将迈入优质工商贮原材料的最初很低峰，原材料生产量将达到105万平方米，最少无论如何四年的二分。其里，东沙将迈入首个非工商的很低标工程项目，而东莞金山机场综保区中区也将迈入两个可出租的很低标工商仓，总共27万平方米的国土面积投入低价。

世邦魏理仕华中区任职其间及交易系统维修服务 | 产业长江实业部负责人陈旭问到：“预期2022年的原材料将自始下历史最初很低，尤其将有助于填充长期原材料太低的南部区域如东沙、肇庆的生产力，同时可辐射周边的东莞、佛山、里山等区域，预期业主仍将刷新放缓。”

投资额低价：年底优质投资额但他却逐步下跌

2021年最后一个季度，东莞刷新五宗时，总拍卖保证金为34亿元的大宗时地皮拍卖，较上一季度暴跌105%，但营业收入仍缩减57%。主要拍卖最主要一栋座落在荔湾区最初城的非优质物业，黄埔区一座数据里心以及富力持有的丁香工商园余下的30%权利。年均刷新交易系统14宗时，总拍卖保证金将近为102亿元（不曾人口统计关联交易系统），营业收入缩减38%。

图六：2021年拍卖情况及大宗时交易系统迄今交易系统总额

其里，本年度最格外注意的是领展房长江实业公司投资额信托基金以32亿元的价格购并座落在荔湾区最初城的太阳最初天地购物里心。另外还有一宗时房长江实业公司信托基金卖给东莞地皮、但不曾纳入人口统计的关联交易系统，即香港港交所的越秀房长江实业公司信托基金，以将近78亿元的价格购并格外注意座落在荔湾区最初城的越秀金融大厦。上述两宗时交易系统，以外显示了房长江实业公司信托基金对两大区地皮有着强烈的举例来说这一投资额特性。

另外，从拍卖的地皮特性来看，一半的拍卖系统性是物业，但单个拍卖的保证金较少，十亿元以上的交易系统仅刷新一宗时。物业买家仍以自用生产力偏重于，专业课程的政府部门很低盛较少用到。根据CBRE此前出版的2021年很低盛意向调查，以政府部门很低盛偏重于要受访某类的调查结果表明，很低盛对于工业生产工商及混搭地皮的投资额意向长时间飙升。事实上，从近两年的拍卖里也可以观察到，相比物业和食肆，越来越多的政府部门很低盛通过卖给工业生产工商和混搭国有资产，进入前山区的长江实业低价，最主要黑石卖给富力工商园、吉宝卖给的数据里心国有资产包，以及领展卖给的第一产业工商园国有资产包等。工商园、工商园区、数据里心、养老长江实业和长租公寓，这些地皮一些是东欧国家鼓励拓展的文教设施，一些是为产业拓展获取基础扩容的混搭国有资产，都是近期政府部门很低盛所注意的地皮特性。

图七：2021年大宗时交易系统按地皮特性分析方法（交易系统保证金）

世邦魏理仕东莞投资额及资本低价部很低级合伙人宋涛问到：“概述2022年，随着拓展商减慢卖给自持国有资产回笼资金的意愿必要性增大，将上半年仰出自持优质国有资产。与此同时，大多长江实业基金早年购并的工程项目也将在今明两年进入退出期，低价上可售国有资产数生产量将必要性下跌。但这些国有资产的并不一定主要以宾馆、物业和食肆等传统商区内皮偏重于，相比较在经营回报上观感得更为突出的工商、数据里心等混搭国有资产，很低盛当前对这特性国有资产的投资额意愿较疫情前有所下跌。业主如果急于退出，在价格全面性恐需跟进一定的让步。”

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